2019/06/24不動産を所有してる方は必見です！！【生産緑地の2022年問題に、今から備えるには】
埼玉県上尾市には、東京ドームの約26個分、約37万坪の生産緑地になっている農地があります。
2022年には、この農地が一斉に売買市場に出てくる可能性があります。
土地の価格は、需要と供給のバランスで決まりますので、当然供給が増えれば土地の価格が暴落する可能性があります。
もちろん、私も先のことはわかりませんが、何も備えずに2022年を迎えるよりは、事前に対策をしておくことに越したことはありません。
いったい生産緑地の2022年問題とは何なのか、そして事前にどんな対策が打てるのかを検討していきたいと思います。
◆生産緑地とはいったい何！？
生産緑地とはいったいどのような制度なのかということを整理させていただこうと思います。
農地をお持ちの地主様には、釈迦に説法になるかとは思いますが、改めてどんな制度なのかををまとめてみたいと思います。
市街化を積極的に推進する地域と、市街化を抑制する地域を区別するために、各市区町村は、各市区町村の中を、それぞれ市街化区域と市街化調整区域というエリアに分けています。
市街化を推進する市街化区域の中にある農地が、宅地にばかり転用されてしまうと環境が悪化するという懸念があるため、1991年に生産緑地法という法律が改正されました。
そこで、1991年当時、市街化区域の中にある農地は、農地として保全するべき農地（これを生産緑地と呼んでいます）とするか、宅地化を進める農地とするかという選択を、農地の所有者に選択してもらったということになります。
この時に、生産緑地を選択した農地に関しては、固定資産税がかなり優遇されるかわりに、30年間は農地以外には転用することができないという制限が設けられました。つまりその農地で、ご自身で農業を続けるということを選択したということになります。
『生産緑地の2022年問題』というのは、この30年が経過する2022年には、そのまま農地として農業を続けるのか、農業はせずに宅地化を進める農地とするのかを選択できるようになるということです。
厳密に言いますと、30年経過した際に、自治体にその農地の買取の申し出をすることができるようになります。ただし、実際には農地を買取するという自治体はないと考えられますので、それが一般の売却市場に流れ出てくるということになります。
すると売買市場や賃貸市場に、過剰に売却物件や賃貸物件が供給され、売買代金や家賃の暴落が懸念されているというのが、『生産緑地の2022年問題』ということになります。
◆生産緑地の2022年問題に対する国の施策は！？
この『生産緑地の2022年問題』は、国や政府も問題視しており、いくつかの対策は打ち始めています。
例えば、各自治体が『特定生産緑地』として指定して、自治体への買取の申し出を10年延長できるということもその一つにあげられます。
各自治体で地主様向けに、この説明会を開催しているようです。
『特定生産緑地』を選択するのかしないのかの判断が求められます。『特定生産緑地』を選択した場合、名義人がご高齢の場合、農業を続けることができるのかという問題があります。
また、現在はご自身が農業をしなければならないという制限がありますが、第3者に農地を貸すということも認められるようですが、実際のところ都市農地を借りて農業をする、という方がどのくらいいるのか疑問符が付くところです。
実際のところ、現在生産緑地に指定されている農地も、本格的に農業をやっているという農地は、ほとんど見受けられないというのが、私の感覚です。
それであれば、今から対策ができることがあるのであれば、自ら能動的に対策する必要があるのではないかと思っています。
◆生産緑地の解除の要件は！？
今まで述べたように、2022年に土地の売却をする際には、土地の価格が暴落する可能性があります。場所によっては、供給過多により、買い手が見つからず売却できないというところも出てくる可能性があります。
また生産緑地の農地は所有していないけれども、2022年前後に相続などが発生し、土地を売却しなければならないという方もいらっしゃるかもしれません。そのような方も、この2022年問題のあおりを受けて、土地の売却がしづらくなる可能性も考えられます。
そのほかにも、バブルの頃に、高く土地を購入してしまい、値段が下がってしまったため売却できずにいる方も、2022年問題が起きるころには、さらに値段が下がっている可能性もあります。
では、今のうちからできる対策として、どのようなことが考えられるでしょうか？
ひとつは、今のうちに生産緑地の農地を売却してしまうということが考えられます。
弊社でも、先日さいたま市内で、生産緑地の農地の売却のお手伝いをさせていただきました。
ただし、生産緑地のまま売却することはできません。生産緑地の農地を売却する際には、まずは生産緑地の解除を行わないといけません。ところが、生産緑地の農地を解除するには3つの要件のうち、いずれかに該当する場合でないと、生産緑地の解除ができません。ですので、このような事前の対策は、すべての方ができるとは限りません。
ただし、このような対策の方法を知らないで2022年を迎えてしまうのと、このような方法を知っておきながら何も対策をしなかったというのでは、大きな違いがあると思います。
私は、このような対策ができることを知らずに、2022年を迎えてしまったという方を一人でも救いたいと考えております。
また、このような生産緑地の農地をお持ちの地主様は、相続税の支払い対象になるという方が多いと思います。もしも生産緑地を解除できる条件を満たしているのであれば、2022年問題の事前対策を行い、かつ、相続税対策も同時に行うことができる可能性があります。
実際に弊社では、生産緑地の解除をお手伝いさせていただいた実績がございますので、生産緑地をお持ちの地主様で、2022年問題をどのように乗り切ろうかとお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。
今のうちから何か相続対策ができないか、もしくは売却の相談ができないかとお考えの際には、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。
ご相談は事前予約制とさせていただいてりますので、以下のお問い合わせ先からご連絡いただければと思います。
今日もありがとうございました。
