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あげお相続ブログ

埼玉県上尾市には、東京ドームの約26個分、約37万坪の生産緑地になっている農地があります。

2022年には、この農地が一斉に売買市場に出てくる可能性があります。

土地の価格は、需要と供給のバランスで決まりますので、当然供給が増えれば土地の価格が暴落する可能性があります。

もちろん、私も先のことはわかりませんが、何も備えずに2022年を迎えるよりは、事前に対策をしておくことに越したことはありません。

いったい生産緑地の2022年問題とは何なのか、そして事前にどんな対策が打てるのかを検討していきたいと思います。

 

 

◆生産緑地とはいったい何!?

生産緑地とはいったいどのような制度なのかということを整理させていただこうと思います。

農地をお持ちの地主様には、釈迦に説法になるかとは思いますが、改めてどんな制度なのかををまとめてみたいと思います。

市街化を積極的に推進する地域と、市街化を抑制する地域を区別するために、各市区町村は、各市区町村の中を、それぞれ市街化区域と市街化調整区域というエリアに分けています。

市街化を推進する市街化区域の中にある農地が、宅地にばかり転用されてしまうと環境が悪化するという懸念があるため、1991年に生産緑地法という法律が改正されました。

そこで、1991年当時、市街化区域の中にある農地は、農地として保全するべき農地(これを生産緑地と呼んでいます)とするか、宅地化を進める農地とするかという選択を、農地の所有者に選択してもらったということになります。

この時に、生産緑地を選択した農地に関しては、固定資産税がかなり優遇されるかわりに、30年間は農地以外には転用することができないという制限が設けられました。つまりその農地で、ご自身で農業を続けるということを選択したということになります。

『生産緑地の2022年問題』というのは、この30年が経過する2022年には、そのまま農地として農業を続けるのか、農業はせずに宅地化を進める農地とするのかを選択できるようになるということです。

厳密に言いますと、30年経過した際に、自治体にその農地の買取の申し出をすることができるようになります。ただし、実際には農地を買取するという自治体はないと考えられますので、それが一般の売却市場に流れ出てくるということになります。

すると売買市場や賃貸市場に、過剰に売却物件や賃貸物件が供給され、売買代金や家賃の暴落が懸念されているというのが、『生産緑地の2022年問題』ということになります。

 

 

◆生産緑地の2022年問題に対する国の施策は!?

この『生産緑地の2022年問題』は、国や政府も問題視しており、いくつかの対策は打ち始めています。

例えば、各自治体が『特定生産緑地』として指定して、自治体への買取の申し出を10年延長できるということもその一つにあげられます。

各自治体で地主様向けに、この説明会を開催しているようです。

『特定生産緑地』を選択するのかしないのかの判断が求められます。『特定生産緑地』を選択した場合、名義人がご高齢の場合、農業を続けることができるのかという問題があります。

また、現在はご自身が農業をしなければならないという制限がありますが、第3者に農地を貸すということも認められるようですが、実際のところ都市農地を借りて農業をする、という方がどのくらいいるのか疑問符が付くところです。

実際のところ、現在生産緑地に指定されている農地も、本格的に農業をやっているという農地は、ほとんど見受けられないというのが、私の感覚です。

それであれば、今から対策ができることがあるのであれば、自ら能動的に対策する必要があるのではないかと思っています。

 

 

◆生産緑地の解除の要件は!?

今まで述べたように、2022年に土地の売却をする際には、土地の価格が暴落する可能性があります。場所によっては、供給過多により、買い手が見つからず売却できないというところも出てくる可能性があります。

また生産緑地の農地は所有していないけれども、2022年前後に相続などが発生し、土地を売却しなければならないという方もいらっしゃるかもしれません。そのような方も、この2022年問題のあおりを受けて、土地の売却がしづらくなる可能性も考えられます。

そのほかにも、バブルの頃に、高く土地を購入してしまい、値段が下がってしまったため売却できずにいる方も、2022年問題が起きるころには、さらに値段が下がっている可能性もあります。

 

 

では、今のうちからできる対策として、どのようなことが考えられるでしょうか?

ひとつは、今のうちに生産緑地の農地を売却してしまうということが考えられます。

弊社でも、先日さいたま市内で、生産緑地の農地の売却のお手伝いをさせていただきました。

ただし、生産緑地のまま売却することはできません。生産緑地の農地を売却する際には、まずは生産緑地の解除を行わないといけません。ところが、生産緑地の農地を解除するには3つの要件のうち、いずれかに該当する場合でないと、生産緑地の解除ができません。ですので、このような事前の対策は、すべての方ができるとは限りません。

ただし、このような対策の方法を知らないで2022年を迎えてしまうのと、このような方法を知っておきながら何も対策をしなかったというのでは、大きな違いがあると思います。

私は、このような対策ができることを知らずに、2022年を迎えてしまったという方を一人でも救いたいと考えております。

また、このような生産緑地の農地をお持ちの地主様は、相続税の支払い対象になるという方が多いと思います。もしも生産緑地を解除できる条件を満たしているのであれば、2022年問題の事前対策を行い、かつ、相続税対策も同時に行うことができる可能性があります。

実際に弊社では、生産緑地の解除をお手伝いさせていただいた実績がございますので、生産緑地をお持ちの地主様で、2022年問題をどのように乗り切ろうかとお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

今のうちから何か相続対策ができないか、もしくは売却の相談ができないかとお考えの際には、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

ご相談は事前予約制とさせていただいてりますので、以下のお問い合わせ先からご連絡いただければと思います。

今日もありがとうございました。

お友達から勧められた本『庭に小さなカフェをつくったら、みんなの居場所になった。』という本を読みました。

『つなげる』ことと『つながる』ことの大切さ。

それを実感できる素晴らしい本です。

でもそこには無理やり感はない、窮屈ではない自由な『居場所』。

それが富山県砺波市にある『みやの森カフェ』。

そこで働く方々にフォーカスし、今の社会にある問題をカフェというフィルターに通して眺めたような内容です。

 

私の仕事も相続に悩む方と解決できる専門家を『つなげる』仕事。

そして、様々な専門家の方々と『つながる』のが仕事。

何か生きづらさを感じたり、自分の『居場所』を探している方にはおすすめの本です。

 

 

◆『孤立』という生きづらさ

この本の冒頭にもありますが、スマホやパソコンによって、私たちは色々な人とつながりを気軽に持てるようになりました。ところが生きづらさを感じる人がものすごい多いそうです。

著者の方が全国を回り、様々な立場の人と対話を繰り返す中で、生きづらさを感じている人には共通のものを感じたそうです。

それが『孤立』です。

人は自分と同じような体験や過去を持っている人と会うと共感が生まれます。お互いがお互いに感情を与え合うことにより、気持ちが楽になります。

そのような場を提供しているのが、『みやの森カフェ』です。

ここには、様々な方々が訪れます。

健常者も障がい者も、老若男女も問わず、不登校の子供、子育てに悩む母親など様々な生きづらさを感じている人が集まる居場所です。

そんな人たちが、みんな自由に自然と集まる場所。

ご飯を食べて、遊んで、お話をして、いろいろなものを作ったり、勉強したり、自由気ままに過ごすことによって、気分が楽になったりするのかもしれません。

カフェの理念は、『一人ぼっちで悩ませない』だそうです。

 

 

◆あなたの『居場所』はどこですか

こう聞かれて、すぐに答えられますか?

最近、やたらと『居場所』という言葉を色々なメディアで聞くようになった気がします。

それだけみなさん自分の『居場所』を見つけられないということなのかもしれません。

この本自体もそうなんですが、不思議なゆるさというか、自然な感じというか、なんだか居心地がいい本なんですね。でも、突然ピリリとするような心にささる言葉が入ってきて、とても勉強になるんです。

きっと『みやの森カフェ』も、そんなところなんじゃないかなと思うのです。

居心地が良く、いろんな人とつながれて、癒しにもなるし、学びもある。

そんな『居場所』は心地よい気がしませんか。

 

◆『つながり』の可能性

『みやの森カフェ』には、次から次へといろんな人たちがやってくるそうです。

『農業に興味があって・・』と話していると、農業のプロのおじいちゃんがやってきたり、『在宅医療のことで・・・』と話しているとその道のプロがやってくるなど、人のつながりでいろいろなものが生まれ、解決するという『居場所』のようです。

先日もブログに書かせていただいたプラットフォームが自然とできてしまっているのだと思います。

ただ、運営するみなさん良い意味で、いい距離感で接しているのが伝わってきます。その絶妙な距離感が、この『みやの森カフェ』というプラットフォームを大きくしてきたのではないかと感じました。

 

 

最近、私自身もよいつながりを毎日いただいています。

当社もセミナールームが空いているので、地域の方々に月1で無料開放しようかなと本気で考え始めました。

『みやの森カフェ』

近いうちにお邪魔しようと思います。

みなさんも『つながり』を大切に!!

今日もありがとうございました。

 

コラム 2019年6月15日

相続税が還付されました!!

キーワード:相続税

以前もこちらでお知らせいたしましたが、一度支払った相続税が還付されることがあります。

つい先日私のお客様も800万円弱の相続税の還付が決定いたしました。

お客様も大変喜んでいただいておりました。

5年以内に相続税を納めた方は一度検討していただくのもいいかもしれません。

 

 

◆相続税の還付とはどういうこと!?

相続税を納めた方が、法定申告期限日(相続開始から10ヶ月後の日)から5年間は、相続税の更生の請求ができることになっています。

そこでもしも相続税を多く納めすぎているということを税務署も認めてくれた場合には、相続税が還付されるということになります。

相続発生後10ヶ月以内に、遺産分割協議も終えて、納税を済ませるというのは非常にきついスケジュールです。そこで救済措置として5年間は税務署が更生の請求を認めてくれるということです。

税務署の方から「あなたは相続税を多く納めすぎているので、更生の請求をして相続税の還付を受けてください」とは言わないということです。

あくまでもこちらから更生の請求をしないかぎり、税務署の方から指摘をしてくれるということはありません。

 

 

◆相続税が還付されるかもしれない4大条件とは!?

以下の条件に当てはまる方は、相続税が還付される可能性がある方です。

 

・土地などの不動産を多く相続した

・相続開始から5年10か月未満

・700万円以上の相続税を納めた

・相続専門ではない税理士に相続税の申告をお願いした

 

これらの条件に当てはまるお客様は一度ご検討してみてもよいかもしれません。

 

 

◆相続税の還付ができそうかどうかの調査費用は!?

相続税の還付ができそうかどうかの概算の計算は、相続税の申告書一式があれば、その場で大体の概算の還付金額の予想額が算出できます。

 

更に約1週間ほどあれば、より具体的な還付金額の予想額の計算ができます。

その金額をご覧になって相続税の更生の請求を行うかどうかのご判断をいただく形になります。

 

ここから約半年から1年かけて相続資産の再評価を行い、税務署に相続税の更生の請求を行うという流れです。

弊社は、税理士事務所ではありませんので、信頼できる相続専門の税理士を無料でご紹介させていただくということになります。

弊社がご紹介する相続専門の税理士事務所は、あくまでも成功報酬ですので、相続税の還付が受けられなかった際には、費用は一切かかりません。

 

 

◆相続税申告をしてもらった税理士の先生に知られてしまう!?

相続税の申告をしてくれた税理士の先生が、長年お付き合いのある顧問税理士などの場合は、このことが知られたら気まずいなぁというお客様もいらっしゃるかもしれません。

ただし、税務署からの通知などは、依頼した相続専門の税理士事務所にきますので、顧問税理士などに知られてしまうということはありませんので、その後気まずい思いをするということもありません。

相続税を納めたというお客様は一度ご検討してみてはいかがでしょうか?

今日もありがとうございました。

6月8日に上尾市文化センターにて、『介護・相続対策セミナー』を開催いたしました。5名様限定のセミナーで、4名の方にご参加いただきました。

皆様熱心にメモを取りながら聞いてくださいました。

明るく前向きな老後を迎えるために、『事前に準備をすることの大切さ』に気付いたとのお声を皆様から頂戴いたしました。

介護と相続は、切っても切り離せない問題です。その点に皆さんお気づきになっていただいたようです。

 

 

◆漠然とした不安を具体的なリスクに置き換える

誰しも歳をとるのは嫌なものです。私もついに老眼が始まったようです。今までできていたことができなくなってくると、なんだか気持ちも憂鬱になり、漠然とした老後の不安が襲ってきます。

『人はなぜ将来を不安に思うのか!?』

それは、先に何が待ち受けているのか、わからないから怖くて不安になるのです。お化け屋敷が怖いのは、何が出てくるかわからないから怖いのと同じ原理ですね。

しかし、老後を迎えるにあたり、どんなリスクがあるのかが、具体的にわかるようであれば、それに対する対処法を身につけ、漠然としたリスクが解消され、明るく前向きな老後を迎えることができるのではないでしょうか。

今回の『介護・相続対策セミナー』では、『ハッピーエンディングカード』というカードゲームの体験会を通じて、漠然とした不安を具体的なリスクに変換し、それに対する対処法をお伝えさせていただきました。

 

【ご参加いただいたお客様のアンケートの一部】

 

 

◆相続の前に介護の問題に直面する

第2部では、『介護施設紹介センター ま・ご・こ・ろ』の相談員の堺さんに、『絶対に失敗しない介護施設の選び方』と題して、ここでしか聞けない介護施設選びの裏話をたっぷりとお話していただきました。

・介護が必要になった場合に何から準備すればよいのか?

・施設を選ぶときには、何に気を付けなければならないのか?

・介護施設の種類は、どんなものがあるのか!?

・施設に入るときと入居中は、どのくらい費用がかかるのか?

などなど、とても為になるお話をしていただきました。

 

セミナー終了後も皆さんからの質問がとまらない!!

とてもご好評いただいたように思います。

 

◆家族会議の大切さ

私からお伝えした内容は、ご自身で今日からでもできる準備と、介護や相続の専門家に頼まないとできない準備を整理させていただきました。

『相続診断士』ってどんな仕事をしているのというご質問もいただきました。

相続診断士は、『介護・相続のお悩みの身近な相談窓口』だと思っていただければとお伝えさせていただきました。

我々相続診断士は、地域の皆様の介護や相続のご相談事をよくお聞きして、各専門家におつなぎする役割をしています。ただし、介護や相続のお話は、ご自身お一人ではなかなかお話が前に進まない可能性があります。

ご主人様や奥様、もしくはお子さん世代ともよくお話をしなければならないことも多々あります。

ですから、家族会議が必須だと私は思っています。もしも、その場に相続診断士のような専門家がいたほうがお話が進めやすいということがあれば、我々をうまくご活用ください。

私からは『家族会議』の大切さという点も、このセミナーでお伝えさせていただきました。

次回は7月13日(土)の13時から上尾市文化センターで開催いたします。

皆様奮ってご参加くださいませ!!

昨日は、私も幹事を務めさせていただいている埼玉県相続診断士会にて、『家族信託』の勉強会の講師をさせていただきました。

自分の想いを言語化し、アウトプットすることの大切さを改めて実感いたしました。

私は『家族信託』を多くの方に知ってもらい、介護離職しなければならないという方を一人でも多く救いたいと思っています。

勉強会の講師をさせていただいたことにより、さらにその想いが強くなりました。

 

 

◆圧倒的な信念

昨日の埼玉県相続診断士会では、『家族信託』をテーマにお話しさせていただきました。

私がなぜ家族信託の普及を行っていこうと思ったのか、また地域の皆様に、どのように広めていったらよいのかという点をお話させていただきました。

そのような内容のお話を、ご参加いただいた皆様にどのようにお伝えするのか、ということを考えて言語化するということは、改めて自分の想いや考えをさらに強固なものにし、圧倒的な信念となるのではないかと実感しています。

 

◆一人で抱え込まない

勉強会の後の懇親会で、『あそこまで中身をお話しちゃうの!?』とおっしゃっていただいた方もいらっしゃいました。

でも、私はそれでいいと思っています。

今、世の中はすべてオープンソースの時代です。あのトヨタもハイブリッドの特許技術をオープンソースにすると先日発表いたしました。

私のお話を聞いていただいた方が、それぞれの地域で、それぞれのお客様に『家族信託』を広めていただければ、『介護離職する方を一人でも救いたい』という信念の実現につながると信じています。

そして、『家族信託』は私一人では、お客様の問題解決はできません。このようなことを惜しみなく発信することで、同じ理念や想いを共有できる各専門家の方々が集まってきていただき、その仲間とともにお客様の問題解決にあたれるのではないかと思っています。

 

 

◆制度を知らないで、苦しむという方を少しでも減らしたい

素晴らしい制度があっても、それを知っていて利用しないというのと、その制度があることを知らないで、利用できなかったというのでは、大きな違いがあると思います。

ですから私は、『家族信託』というものがあることを知らずに、その制度を利用できず、親の介護のために離職をせざるを得ないという方を一人でも多く救いたいと思います。

せめて『その制度を知っていたけれども選択しなかった』ということが、当たり前の世の中になることを願っています。

親が認知症になってからでは、間に合わないのです。

色々な悲しい事件が起きる中、『8050』問題という言葉がクローズアップされています。今回のような事件と因果関係があるのかは、わかりません。ただし、我々団塊ジュニア世代は、あと5,6年もすればこの『8050問題』に直面するはずです。

50代で介護離職をした後に、再就職をするというのは、年齢的にも非常に困難になる可能性があります。

もしも介護離職をしないで済むという選択肢をご提供することにより、離職を防げるのであれば、こんなにうれしいことはありません。

そして、それが日本経済のためにもなると思います。

人手不足でどの企業も困っている中、さらに働き盛りの40代、50代を失うということは、その企業にとっても、日本経済にとってもマイナスです。

これからも『家族信託』の普及に向けて、地域の皆様に少しづつ浸透させていきたいと、更に気持ちを新たにさせていただいた勉強会でした。

今日もありがとうございました。

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