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あげお相続ブログ

埼玉県上尾市には、東京ドームの約26個分、約37万坪の生産緑地になっている農地があります。

2022年には、この農地が一斉に売買市場に出てくる可能性があります。

土地の価格は、需要と供給のバランスで決まりますので、当然供給が増えれば土地の価格が暴落する可能性があります。

もちろん、私も先のことはわかりませんが、何も備えずに2022年を迎えるよりは、事前に対策をしておくことに越したことはありません。

いったい生産緑地の2022年問題とは何なのか、そして事前にどんな対策が打てるのかを検討していきたいと思います。

 

 

◆生産緑地とはいったい何!?

生産緑地とはいったいどのような制度なのかということを整理させていただこうと思います。

農地をお持ちの地主様には、釈迦に説法になるかとは思いますが、改めてどんな制度なのかををまとめてみたいと思います。

市街化を積極的に推進する地域と、市街化を抑制する地域を区別するために、各市区町村は、各市区町村の中を、それぞれ市街化区域と市街化調整区域というエリアに分けています。

市街化を推進する市街化区域の中にある農地が、宅地にばかり転用されてしまうと環境が悪化するという懸念があるため、1991年に生産緑地法という法律が改正されました。

そこで、1991年当時、市街化区域の中にある農地は、農地として保全するべき農地(これを生産緑地と呼んでいます)とするか、宅地化を進める農地とするかという選択を、農地の所有者に選択してもらったということになります。

この時に、生産緑地を選択した農地に関しては、固定資産税がかなり優遇されるかわりに、30年間は農地以外には転用することができないという制限が設けられました。つまりその農地で、ご自身で農業を続けるということを選択したということになります。

『生産緑地の2022年問題』というのは、この30年が経過する2022年には、そのまま農地として農業を続けるのか、農業はせずに宅地化を進める農地とするのかを選択できるようになるということです。

厳密に言いますと、30年経過した際に、自治体にその農地の買取の申し出をすることができるようになります。ただし、実際には農地を買取するという自治体はないと考えられますので、それが一般の売却市場に流れ出てくるということになります。

すると売買市場や賃貸市場に、過剰に売却物件や賃貸物件が供給され、売買代金や家賃の暴落が懸念されているというのが、『生産緑地の2022年問題』ということになります。

 

 

◆生産緑地の2022年問題に対する国の施策は!?

この『生産緑地の2022年問題』は、国や政府も問題視しており、いくつかの対策は打ち始めています。

例えば、各自治体が『特定生産緑地』として指定して、自治体への買取の申し出を10年延長できるということもその一つにあげられます。

各自治体で地主様向けに、この説明会を開催しているようです。

『特定生産緑地』を選択するのかしないのかの判断が求められます。『特定生産緑地』を選択した場合、名義人がご高齢の場合、農業を続けることができるのかという問題があります。

また、現在はご自身が農業をしなければならないという制限がありますが、第3者に農地を貸すということも認められるようですが、実際のところ都市農地を借りて農業をする、という方がどのくらいいるのか疑問符が付くところです。

実際のところ、現在生産緑地に指定されている農地も、本格的に農業をやっているという農地は、ほとんど見受けられないというのが、私の感覚です。

それであれば、今から対策ができることがあるのであれば、自ら能動的に対策する必要があるのではないかと思っています。

 

 

◆生産緑地の解除の要件は!?

今まで述べたように、2022年に土地の売却をする際には、土地の価格が暴落する可能性があります。場所によっては、供給過多により、買い手が見つからず売却できないというところも出てくる可能性があります。

また生産緑地の農地は所有していないけれども、2022年前後に相続などが発生し、土地を売却しなければならないという方もいらっしゃるかもしれません。そのような方も、この2022年問題のあおりを受けて、土地の売却がしづらくなる可能性も考えられます。

そのほかにも、バブルの頃に、高く土地を購入してしまい、値段が下がってしまったため売却できずにいる方も、2022年問題が起きるころには、さらに値段が下がっている可能性もあります。

 

 

では、今のうちからできる対策として、どのようなことが考えられるでしょうか?

ひとつは、今のうちに生産緑地の農地を売却してしまうということが考えられます。

弊社でも、先日さいたま市内で、生産緑地の農地の売却のお手伝いをさせていただきました。

ただし、生産緑地のまま売却することはできません。生産緑地の農地を売却する際には、まずは生産緑地の解除を行わないといけません。ところが、生産緑地の農地を解除するには3つの要件のうち、いずれかに該当する場合でないと、生産緑地の解除ができません。ですので、このような事前の対策は、すべての方ができるとは限りません。

ただし、このような対策の方法を知らないで2022年を迎えてしまうのと、このような方法を知っておきながら何も対策をしなかったというのでは、大きな違いがあると思います。

私は、このような対策ができることを知らずに、2022年を迎えてしまったという方を一人でも救いたいと考えております。

また、このような生産緑地の農地をお持ちの地主様は、相続税の支払い対象になるという方が多いと思います。もしも生産緑地を解除できる条件を満たしているのであれば、2022年問題の事前対策を行い、かつ、相続税対策も同時に行うことができる可能性があります。

実際に弊社では、生産緑地の解除をお手伝いさせていただいた実績がございますので、生産緑地をお持ちの地主様で、2022年問題をどのように乗り切ろうかとお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

今のうちから何か相続対策ができないか、もしくは売却の相談ができないかとお考えの際には、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

ご相談は事前予約制とさせていただいてりますので、以下のお問い合わせ先からご連絡いただければと思います。

今日もありがとうございました。

相続でもめるケースは、様々ありますが、

人、モノ、カネにまつわることでもめることが

ほとんどです。

そのなかでも人にまつわる問題で注意しなければならない

ケースというのはどのようなものがあるのでしょうか?

ご紹介するようなケースに該当するような方は

注意が必要です。

 

 

◆相続人に長い間連絡がとれない人がいる

相続発生後に相続人の確定を行う作業をいたします。

その際に長い間連絡が取れていない相続人がいる場合は、

注意が必要です。

 

今まで全く連絡が取れなかったにもかかわらず、

いきなり現れて自分の権利だけを主張する

ということがあります。

このようになると他の相続人とはもめることが

容易に想像できると思います。

 

7年間生死が明らかにならないという場合は、

裁判所に失踪宣告の申し立てをすることが

できますので、被相続人や他の相続人とも相談し、

あらかじめ失踪宣告をしておくということも

選択肢に入れておくといいかもしれません。

 

 

この問題は、弁護士の先生などの専門家にも

アドバイスをいただきながらすすめていかなくては

ならない問題だと思います。

 

 

◆相続人同士の仲が悪い

相続人の仲が悪い場合には、何が問題で相続人同士の仲が悪いのかを、

被相続人が把握しておいたほうが良いでしょう。

ちょっとしたボタンの掛け違いなのであれば、

話し合いで解決するかもしれません。

どうしても解決できないようであれば、事前に遺言書の作成や

生命保険を使った対策などが必要になってくるでしょう。

 

相続はどうしてもきれいごとだけでは済まされない部分が

多いというのも現実です。

理想ばかりを考えるのではなく、時には現実的に

事務的に準備を進めていくことも必要になる場合も

ございます。

 

 

 

◆親の面倒を「見ている子供」と「見ていない子供」がいる

このようなケースでは、親の面倒を「見ている子供」が

親の介護で苦労した分を考慮して遺産分割をしてもらいたいと

主張することが考えられます。

一方で法定相続通りに均等に遺産分割をすることを主張する

他の兄弟がいた場合には、やはりもめる原因になります。

 

親が元気なうちに『どのように遺産分割をしたいのか』を

家族みんなで事前に話し合いをしておくのと、

何も話し合いをせずに相続を迎えてしまうのと

どちらがスムーズに遺産分割できるかは、

当然前者になるでしょう。

 

何より、家族みんなで老親をどのように支え、

そしていかにスムーズに財産の継承をしていくのかと

いうことを親子で話し合いをするということが

問題解決の方法だと思います。

何度もお伝えしているように、親が元気なうちに

『家族会議』

これしかありません。

 

団塊の世代が70代を迎え、健康寿命のことを

考えますと、ここから5年間が勝負だと思います。

この5年間で相続について事前に準備ができるかできないかで、

その後の相続がスムーズにいくかいかないかが

決まるのではないでしょうか?

 

介護のこと、相続のことを事前に準備をすることが

老親のためにもなりますし、子供たちのためにも

なると思います。

 

もうすぐ年末年始でご家族が集まりやすいタイミングです。

ぜひとも家族会議をしてみてください。

埼玉県上尾市に限らず、全国どこでも共通ですが、

空家を相続した人は、平成31年の12月31日までに

売却するのがお得です。

いま世の中で問題になっている空家問題を少しでも解決するべく、

政府が売却の後押しをしてくれています。

最近相続で空家を所有しているという方は、この機会にぜひとも

売却をすることをおすすめします。

 

 

◆売却した譲渡価格から3,000万円控除をしてくれます!

この制度の概要は、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の

12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した

相続人が、当該家屋または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除

してくれるという制度です。

 

通常は、不動産を売買した場合に、譲渡所得税として、

譲渡所得に対して20.315%の税金がかかります。

 

・通常の不動産売買の場合

譲渡価額(売却額)-取得費(買った時の値段)-譲渡費用(仲介手数料等)

=譲渡所得

 

この譲渡所得×20.315%の税金がかかるということになります。

ちなみに買った時の値段がわからないという場合には、

売却額の5%の金額が取得費となります。

 

 

・空家の売却をして3,000万円の特別控除を利用した場合

譲渡価額(売却額)-取得費(買った時の値段)-譲渡費用(仲介手数料等)

―3,000万円=譲渡所得

 

分かりやすく言い換えますと、

『買った時の値段から売った時の値段を引いて、

更にそこから3,000万円を引いても

利益が出るようであれば、そこに税金がかかります』

ということです。

ここでのポイントは、買った時の値段がわかるかどうかです。

買った時の値段がわからないと、取得費を売却額の5%として

計算しなければならなくなるので、控除できる金額が少なく

なってしまいます。

 

 

◆相続した家屋にもこの制度が適用される条件があります

相続した家屋にも、この制度が適用できるかどうかの

要件があります。

分かりやすいことばで、以下に書き出します。

 

・相続が発生した時に、亡くなられた方の自宅であったこと

・相続が発生した時に、亡くなられた方以外の方が住んでいなかったこと

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

・相続発生後に、この空家を誰かに貸したり、商売をしたり、

 住んだりしていないこと

 

このような条件がついています。

要約しますと相続発生後に、空家のままになっていることと

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることという要件が

あるということです。

旧耐震基準の古い空家をそのままにしておくのは危険だという

趣旨だと思います。

 

上記の条件を満たしていれば、古屋を取り壊して、更地にして

売却する場合にもこの制度が適用されます。

 

 

◆譲渡をする際にも条件があります

この特例を適用する際には、譲渡をする際に以下の

条件があります。

・譲渡価額が1億円以下であること

・建物を更地にしないで家屋のまま譲渡する際には、

現行の新耐震基準にリフォームしてから売却をする

 

新耐震基準にリフォームするには、かなりの費用がかかる

おそれがあります。

実際には、取り壊して更地にして売却をするというケースが

多くなると思います。

 

とにかくこの制度は、平成31年の12月31日までの譲渡というのが

条件ですので、平成28年以降に相続した実家があるという方は、この制度の

条件にあてはまるかどうか確認して、条件に該当するようであれば

早めに売却することをおすすめいたします。

詳しくは国税庁のサイトからご確認していただければと

思います。

今日もありがとうございました。

不動産を相続した場合は、相続した方の名義に

変更する手続きが必要になります。

これを相続登記と呼んでいます。

この相続登記をする際の注意点がいくつか

ありますので、ご紹介したいと思います。

◆名寄帳に載らない土地がある!?

名寄帳とは、お持ちの不動産が一覧になって

出てくる台帳のことです。

最寄りの市区町村の役場で取得することができます。

都内に不動産があるという場合は、都税事務所で

取得することができます。

 

ここで気を付けなければならない点が1つございます。

それは、非課税部分の土地の持ち分などをお持ちの場合です。

これは、分譲地などで、土地の真ん中に道を入れて、その両側に

戸建てがいくつか並んでいるというような場合です。

このような場合に、この道路に接するお家の方々が全員で持ち分を

分け合い共有になっています。

この持ち分に関しても相続登記が必要になります。

 

この持ち分は固定資産税が非課税なので、

名寄帳に載ってこない場合があります。

ですので、「非課税部分も含めて名寄帳を出してください」と役場の方に

伝える必要があります。

 

ただし、都内の不動産の場合、都税事務所で名寄帳を出してもらう際には、

この非課税部分はお願いしても出てきません。

なので、不動産を購入した際の権利証や登記識別情報などで

確認する必要がありますので、都内に不動産をお持ちの方は

特に注意をしてください。

 

 

◆複数の市区町村に不動産をお持ちの場合は注意

弊社の事務所は、上尾市、桶川市、伊奈町の

ちょうど境の部分にございます。

ですので、この近辺にお住いの地主さんは、

ご自宅は桶川市で、伊奈町にも畑を持っている

ということが結構ございます。

この場合は桶川市と伊奈町の両方で

名寄帳を取得しなければなりません。

 

また、軽井沢や那須等に別荘をお持ちだったり、

以前にどこかの山林の一部を購入したなどの場合もあるかと思います。

その際もそちらの市区町村で名寄帳を取得し、

漏れがないようにしておかなければなりません。

 

別荘などの場合は、公衆用道路として持ち分を

持っているということがあったりしますので、

この点も注意が必要です。

 

 

◆相続登記の手続きは自分でやるの!?

その他に相続人を確定させる作業が必要になります。

被相続人(亡くなられた方)が再婚していて、

前妻の間にも、現在の配偶者の間にも子供がいるという場合は

特に注意が必要です。

亡くなられた方はもちろんそのことは知っているはずですが、

相続人のお子さんたちはそのことは知っていたとしても、

お互いがどこに住んでいるのかも知らないし、

会ったこともないということが多いです。

 

そこで亡くなられた方の戸籍をたどって行き、

生まれたところから亡くなるまでの戸籍をもとに

相続人を確定させる作業が必要になります。

 

これらすべての作業を相続人の方がやらないといけません。

ただし、これら作業は非常に煩雑で、時間もかかります。

そこで、これらを司法書士の先生などの専門家に

代行で行っていただくことができます。

もちろん費用はかかりますが、相続人が漏れていたり、

対象の不動産が漏れていたりすることがあると

後々のトラブルのもとになりますので、

そこはプロの手を借りたほうが無難です。

 

生前のお元気なうちからご相談していただければ、

仮にご相続が発生したとしても、

安心して当社にご相談していただけると思います。

お元気なうちにぜひともご相談いただければと思います。

上尾市周辺のご相続のご相談は、上尾相続相談センターまで

お気軽にご相談ください。

現在の民法では、亡くなった方の配偶者がまだ健在であれば

配偶者は必ず相続人となり、遺産の半分を相続できると

民法で決められています。

資産をご夫婦で力を合わせて築いてきたのですから、その

権利は当然あるという考え方です。

残りの半分の資産をお子さんたちで平等に分けるということが

法律で定められています。

ここに相続トラブルの原因があるように私は思います。

 

◆上尾市のとある貸倉庫の相続におけるトラブル事例

弊社の事業用不動産部門において管理をお任せいただいていた

上尾市の貸倉庫のオーナー様の相続に関しての事例です。

 

お父様といっしょにご長男一家が

実家にお住いになっておられました。

 

お父様はかなりご高齢で、普段私はご長男様と

貸倉庫における管理に関してはご連絡を

取らせていただいておりました。

 

デイサービスだけは利用されているようでしたが、

お父様が亡くなられる直前まで特に介護施設に入所される

ということはなく、ご自宅中心で介護をされていたようです。

 

ご自宅以外に不動産は、弊社にて管理をさせていただいている

上尾市内の貸倉庫だけとのことでした。

 

ある日ご長男様からご連絡があり、

お父様が亡くなられたということでした。

奥様は先に亡くなられていたので、他のご親族は

弟様だけということでした。

都内でご結婚されており、普段はほとんど

ご実家に来るということはなかったそうです。

 

 

 

◆生前に思い込んでいる考えが他のきょうだいには通じない

その際、ご長男様は、

「おそらく貸倉庫は自分が相続すると思う」

ということをお話になられていました。

また、

「現金もほとんどないし、相続税は発生しないと思う」という

こともお話になっていました。

 

相続登記が完了するまでは、テナント様からの

賃料に関しては弊社にて一時的に保管しておいてほしい

とのことでした。

 

その時私はお父様の遺言書があるのかを

お聞きしましたが、遺言書はないとのことでした。

その時何となく嫌な予感がしましたが、

私の嫌な予感が的中してしまいました。

 

その後も何度かご長男様から定期的に

ご連絡をいただいておりましたが、

段々電話口の声のトーンが

暗くなっていくのがわかりました。

 

「弟が貸倉庫の名義を半分ずつにしたいと言ってるんだよね」

 

私は、不動産は絶対に共有名義にするのは避けるべきという

ご助言をさせていただきました。

不動産を共有にすると更に次の相続の際に、また共有者が

増える可能性があり、貸すにも売るにも共有者の

ご意見がまとまりづらくなり、塩漬けの不動産になる

リスクがあるということをお伝えさせていただきました。

 

ただし、法定相続分に値するような現金は、

相続財産にはなかったそうです。

不動産が主な相続財産で、しかも収益を生んでいる

不動産は貸倉庫だけというわけですから、

弟様も法定相続分(法律で認められている相続分)に

則って、この不動産を半分ほしいとおっしゃるのも理解できます。

 

最終的にはご自宅はご長男様が相続し、

貸倉庫に関しては、やはり兄弟で共有名義に

なってしまいました。

 

 

 

 

◆やはり生前の家族会議が重要

生前、何度もご実家にお邪魔させていただいておりましたが、

歩行を補助する器具などで、お父様が歩行している姿を

お見かけたりしていました。

ご自宅での介護に関しては、ご長男様一家に、

かなりの精神的、肉体的なご負担があったのではないかと

個人的には思います。

 

また貸倉庫の管理面などでも、リフォームや修繕などの件で、

弊社とやり取りをしたり、確定申告などもご長男様が代理で

やっていらしたことだと思います。

 

このようなことを経験されているからこそ、

ご長男様は貸倉庫に関してはご自身が相続するものと

思い込んでいらしたようにお見受けしました。

 

ところが実際には、弟様が法定相続分を主張されて、

貸倉庫に関しては共有になってしまいました。

 

生前から弊社にて相続に関するご相談を

させていただいていれば、違った結果に

なっていたかもしれません。

ただし、弊社にて貸倉庫の管理をお任せいただいた際には、

すでにお父様が遺言書を書いたり、生命保険に加入できる

ような状態ではなかったと思います。

 

お父様がお元気な状態であれば、家族会議を

ご兄弟と一緒に開くことをご提案していたかもしれません。

家族会議をしていれば、ご長男様の想いや

弟様の想い、そしてお父様の想いが聞けたかもしれません。

 

このようなことが少しでも少なくなるように、

弊社ではセミナー等で、地域の皆様に生前の相続対策の

重要性をお伝えしていかなければならないということを

強く感じた出来事でした。

ご両親の出身地が地方で、ご両親が亡くなった際に

その不動産を相続するのかしないのかということで

悩んでいらっしゃる方は多いのではないでしょうか?

地方の不動産ですと管理も大変ですし、田舎で買い手も

なかなか見つからないだろうという場所の不動産は

どのようにすればいいのでしょうか?

 

◆相続放棄をする

被相続人(亡くなった方)の亡くなったことを知った日から

3ヶ月以内であれば、相続財産を受け継ぐことを放棄できます。

3ヶ月間という短い期間ですので、そんなに短い期間に相続放棄するのか

しないのかを判断するのは難しいということもあるでしょう。

 

その際には、相続の承認及び放棄の期間の伸長の申し立てを裁判所に

対して行うことによって、3ヶ月という期間を伸ばしてもらうことが

できます。

 

この間にまずは相続人の確定をしなければなりません。

気を付けなければならないのは、亡くなられた方が再婚をしていて

前妻との間にお子さんがいらした場合には、その方も相続人に

なります。

今まで会ったことが一度もない方と相続財産について遺産分割の

話し合いをしなければならないということになります。

 

再婚をされている方は、遺言書は必ず書いておいてあげることが

残された家族への義務であると思います。

私もこのような仕事をしていると、ここで遺言書があれば残された

ご家族はこんなに苦労しなくて済むのにという場面に多々遭遇します。

財産を多くお持ちであろうがなかろうが、お元気なうちに相続対策を

しておくことがいかに重要かということをつくづく思います。

 

 

◆相続放棄をしても管理責任がある!?

田舎の不動産の相続放棄をして、これでやっと肩の荷が下りたと思ったら、

これで終わりではないんです。

実は相続する方がいない不動産でも相続人がその不動産を

管理をしなくてもよいというわけにはいきません。

 

民法の規定によって相続放棄をした人は、

その不動産が国庫に帰属するまでは、その不動産を自分の財産と

同等に注意を払って管理をする義務を負うことになります。

 

ですから、空家になってしまって雑草が生えてしまったり、

建物が傷んで傾いてしまったりして、近隣の方々にご迷惑を

おかけしたりしてしまわないように管理をしなければなりません。

 

 

◆相続財産管理人選任の申し立て

このような管理義務から逃れるためには、相続財産管理人の

選任の申し立てを裁判所に対して行い、相続財産管理人の

選任がされなければなりません。

詳しくはこちらをご覧ください。

 

手続きが順調に進めば最終的には

国庫に帰属されるようになりますが、

これら手続きを素人ができるはずはないので、

弁護士や司法書士の専門家の先生にお任せするようになります。

当然それなりの費用と時間を要することになります。

 

相続放棄をしてもこれだけの労力と費用がかかることを

考えるとやはり生前に空家になる可能性がある不動産に

関しては、早期に売却をして現金や生命保険に資産の組み換えを

しておくなどの事前の対策が必要であるかと思います。

 

不動産を一つでもお持ちの方は、早め早めの相続対策が必要です。

上尾市周辺に不動産をお持ちで将来のご相続にご不安をお持ちの方は

相続診断士事務所 上尾相続相談センターまで

ご相談お待ちしております。

相続のこと、なんでもご相談ください

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上尾市須ヶ谷1-161-1 シスコム株式会社内併設 【営業時間】9:00~18:00(定休日:土日祝日)

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