あげお相続ブログ

上尾市に限らず、相続した不動産を売却する際の注意点のなかで、隣地との境界の確定についてお話したいと思います。

一般の方々は、この測量と境界確定についてあまり知らない方や、重要視していない方が多いのではないかと思います。

不動産業者からすると、この測量と境界立会がうまくいくかどうか、とてもハラハラドキドキする場面になります。

境界が確定できない場合には、どんなデメリットがあるのかを見ていきましょう。

 

◆境界の確定ができない場合は土地が売れない！？

不動産を売却する際には、一般的には測量を行い、隣地との境界を当事者同士が立ち会って確認し、隣地の方々から境界確認書に署名・捺印をいただくのが一般的です。

不動産を購入する買主さんからすると、隣地との境界が確定できていない土地を購入するのは将来的に紛争の火種になる可能性がありますし、隣地の方がどんな方なんだろうという不安に思われることもあると思います。

ですから、もしも境界が確定できない土地を売却するとなると、売買価格が通常よりも安くなってしまう可能性が高くなります。

また、大きな土地で分譲用地となるような場合には、不動産業者が一旦買取をし、戸建て用地として何区画かに区割りして再販するということが多くなります。

この場合、境界確定ができなかった土地に関しては、不動産業者が買取をしないというケースが多くなります。すると、土地を売りたくても売れないということが起きることがあります。

 

◆境界確定ができないと分筆もできない！？

先ほどのような大きな土地を分譲用地として開発する際には、大きな土地を戸建用地として最適な40坪前後の土地に分ける必要があります。これを分筆といいます。

分筆する際には、分筆したすべての土地の面積を明らかにして法務局に申請する必要があります。ですので、分筆前の元々の土地の境界を確定しないと、分筆後の正確な面積を算出することができません。

ですから、境界が確定していない土地は、原則として分筆することができません。（例外的な取り扱いで分筆できる場合もあります。詳しくは土地家屋調査士の方へお尋ねください。）よって、戸建分譲をする不動産業者も、そのようなリスクを冒してまで買取をしないということになるわけです。

境界確定がいかに重要かがおわかりになっていただけたのではないでしょうか。

 

 

◆空き家や空き地になっている場合は特に注意が必要！！

まずはみなさまがご両親から相続した不動産が、ずっと空き家になっていた場合の注意点です。

相続した不動産が空き家になっていると、雑草が生えたり、虫が湧いたりするなどして、隣地の方が快く思っていないことが多々あります。すると、境界立会に非協力的になることがあります。

ですから、ご両親様が介護施設に入ったりして空き家になってしまった場合には、常日頃からその土地の管理をきちんとしておくことです。

少し面倒だとは思いますが、将来売却することを考えるのであれば、必ずやっておくべきだと思います。境界立会で隣地の皆様からの承諾をいただく一番の近道は、とにかく常日頃から良好なご近所付き合いをしておくことなのです。

 

一方で、厄介なのは、隣地が空き家や空き地になっている場合です。

 

この場合、

①隣地の所有者が亡くなったまま、相続人に相続登記されていない

②隣地の方が行方不明

などのケースが考えられます。

 

このようなケースは、依頼した測量会社が所有者を探していくことになりますが、時間と費用がかかることになります。時間とお金で解決できるのであればまだよいのですが、結局現在の所有者が見つからないという場合には、どうすることもできません。

知り合いの測量会社に聞くところによると、最近このケースが本当に多くなってきたとのことです。こちらは何も悪いことをしていないのに、こちらからはどうすることもできないという事態です。

これから年々空き家が増えていく中で、このようなケースがどんどん増えてくるように思います。

これは社会問題として、相続登記の義務化を法律上義務付けるしか抑制する方法はないかもしれません。

 

このように測量と境界確定というのが、不動産売却の際にいかに重要かということをご理解いただけたのではないでしょうか。

思わぬ時間と費用が、必要以上にかかる場合もあります。

将来ご両親の不動産を相続したら売却するという予定なのであれば、できれば早めに測量と境界確定をしておいた方がよいと思います。

そうすれば、売却をする際にもスムーズに、より高く売却することができると思います。

境界確定の重要性を少しでもみなさまにご理解いただけたら幸いです。

今日もありがとうございました。

埼玉県上尾市には、東京ドームの約26個分、約37万坪の生産緑地になっている農地があります。

2022年には、この農地が一斉に売買市場に出てくる可能性があります。

土地の価格は、需要と供給のバランスで決まりますので、当然供給が増えれば土地の価格が暴落する可能性があります。

もちろん、私も先のことはわかりませんが、何も備えずに2022年を迎えるよりは、事前に対策をしておくことに越したことはありません。

いったい生産緑地の2022年問題とは何なのか、そして事前にどんな対策が打てるのかを検討していきたいと思います。

 

 

◆生産緑地とはいったい何！？

生産緑地とはいったいどのような制度なのかということを整理させていただこうと思います。

農地をお持ちの地主様には、釈迦に説法になるかとは思いますが、改めてどんな制度なのかををまとめてみたいと思います。

市街化を積極的に推進する地域と、市街化を抑制する地域を区別するために、各市区町村は、各市区町村の中を、それぞれ市街化区域と市街化調整区域というエリアに分けています。

市街化を推進する市街化区域の中にある農地が、宅地にばかり転用されてしまうと環境が悪化するという懸念があるため、1991年に生産緑地法という法律が改正されました。

そこで、1991年当時、市街化区域の中にある農地は、農地として保全するべき農地（これを生産緑地と呼んでいます）とするか、宅地化を進める農地とするかという選択を、農地の所有者に選択してもらったということになります。

この時に、生産緑地を選択した農地に関しては、固定資産税がかなり優遇されるかわりに、30年間は農地以外には転用することができないという制限が設けられました。つまりその農地で、ご自身で農業を続けるということを選択したということになります。

『生産緑地の2022年問題』というのは、この30年が経過する2022年には、そのまま農地として農業を続けるのか、農業はせずに宅地化を進める農地とするのかを選択できるようになるということです。

厳密に言いますと、30年経過した際に、自治体にその農地の買取の申し出をすることができるようになります。ただし、実際には農地を買取するという自治体はないと考えられますので、それが一般の売却市場に流れ出てくるということになります。

すると売買市場や賃貸市場に、過剰に売却物件や賃貸物件が供給され、売買代金や家賃の暴落が懸念されているというのが、『生産緑地の2022年問題』ということになります。

 

 

◆生産緑地の2022年問題に対する国の施策は！？

この『生産緑地の2022年問題』は、国や政府も問題視しており、いくつかの対策は打ち始めています。

例えば、各自治体が『特定生産緑地』として指定して、自治体への買取の申し出を10年延長できるということもその一つにあげられます。

各自治体で地主様向けに、この説明会を開催しているようです。

『特定生産緑地』を選択するのかしないのかの判断が求められます。『特定生産緑地』を選択した場合、名義人がご高齢の場合、農業を続けることができるのかという問題があります。

また、現在はご自身が農業をしなければならないという制限がありますが、第3者に農地を貸すということも認められるようですが、実際のところ都市農地を借りて農業をする、という方がどのくらいいるのか疑問符が付くところです。

実際のところ、現在生産緑地に指定されている農地も、本格的に農業をやっているという農地は、ほとんど見受けられないというのが、私の感覚です。

それであれば、今から対策ができることがあるのであれば、自ら能動的に対策する必要があるのではないかと思っています。

 

 

◆生産緑地の解除の要件は！？

今まで述べたように、2022年に土地の売却をする際には、土地の価格が暴落する可能性があります。場所によっては、供給過多により、買い手が見つからず売却できないというところも出てくる可能性があります。

また生産緑地の農地は所有していないけれども、2022年前後に相続などが発生し、土地を売却しなければならないという方もいらっしゃるかもしれません。そのような方も、この2022年問題のあおりを受けて、土地の売却がしづらくなる可能性も考えられます。

そのほかにも、バブルの頃に、高く土地を購入してしまい、値段が下がってしまったため売却できずにいる方も、2022年問題が起きるころには、さらに値段が下がっている可能性もあります。

 

 

では、今のうちからできる対策として、どのようなことが考えられるでしょうか？

ひとつは、今のうちに生産緑地の農地を売却してしまうということが考えられます。

弊社でも、先日さいたま市内で、生産緑地の農地の売却のお手伝いをさせていただきました。

ただし、生産緑地のまま売却することはできません。生産緑地の農地を売却する際には、まずは生産緑地の解除を行わないといけません。ところが、生産緑地の農地を解除するには3つの要件のうち、いずれかに該当する場合でないと、生産緑地の解除ができません。ですので、このような事前の対策は、すべての方ができるとは限りません。

ただし、このような対策の方法を知らないで2022年を迎えてしまうのと、このような方法を知っておきながら何も対策をしなかったというのでは、大きな違いがあると思います。

私は、このような対策ができることを知らずに、2022年を迎えてしまったという方を一人でも救いたいと考えております。

また、このような生産緑地の農地をお持ちの地主様は、相続税の支払い対象になるという方が多いと思います。もしも生産緑地を解除できる条件を満たしているのであれば、2022年問題の事前対策を行い、かつ、相続税対策も同時に行うことができる可能性があります。

実際に弊社では、生産緑地の解除をお手伝いさせていただいた実績がございますので、生産緑地をお持ちの地主様で、2022年問題をどのように乗り切ろうかとお考えの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

今のうちから何か相続対策ができないか、もしくは売却の相談ができないかとお考えの際には、お気軽にご相談にいらしていただければと思います。

ご相談は事前予約制とさせていただいてりますので、以下のお問い合わせ先からご連絡いただければと思います。

今日もありがとうございました。

埼玉県上尾市に限らず、全国どこでも共通ですが、

空家を相続した人は、平成31年の12月31日までに

売却するのがお得です。

いま世の中で問題になっている空家問題を少しでも解決するべく、

政府が売却の後押しをしてくれています。

最近相続で空家を所有しているという方は、この機会にぜひとも

売却をすることをおすすめします。

 

 

◆売却した譲渡価格から3,000万円控除をしてくれます！

この制度の概要は、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の

12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した

相続人が、当該家屋または土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除

してくれるという制度です。

 

通常は、不動産を売買した場合に、譲渡所得税として、

譲渡所得に対して20.315％の税金がかかります。

 

・通常の不動産売買の場合

譲渡価額（売却額）－取得費（買った時の値段）－譲渡費用（仲介手数料等）

＝譲渡所得

 

この譲渡所得×20.315％の税金がかかるということになります。

ちなみに買った時の値段がわからないという場合には、

売却額の5％の金額が取得費となります。

 

 

・空家の売却をして3,000万円の特別控除を利用した場合

譲渡価額（売却額）－取得費（買った時の値段）－譲渡費用（仲介手数料等）

―3,000万円＝譲渡所得

 

分かりやすく言い換えますと、

『買った時の値段から売った時の値段を引いて、

更にそこから3,000万円を引いても

利益が出るようであれば、そこに税金がかかります』

ということです。

ここでのポイントは、買った時の値段がわかるかどうかです。

買った時の値段がわからないと、取得費を売却額の５％として

計算しなければならなくなるので、控除できる金額が少なく

なってしまいます。

 

 

◆相続した家屋にもこの制度が適用される条件があります

相続した家屋にも、この制度が適用できるかどうかの

要件があります。

分かりやすいことばで、以下に書き出します。

 

・相続が発生した時に、亡くなられた方の自宅であったこと

・相続が発生した時に、亡くなられた方以外の方が住んでいなかったこと

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

・相続発生後に、この空家を誰かに貸したり、商売をしたり、

　住んだりしていないこと

 

このような条件がついています。

要約しますと相続発生後に、空家のままになっていることと

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることという要件が

あるということです。

旧耐震基準の古い空家をそのままにしておくのは危険だという

趣旨だと思います。

 

上記の条件を満たしていれば、古屋を取り壊して、更地にして

売却する場合にもこの制度が適用されます。

 

 

◆譲渡をする際にも条件があります

この特例を適用する際には、譲渡をする際に以下の

条件があります。

・譲渡価額が1億円以下であること

・建物を更地にしないで家屋のまま譲渡する際には、

現行の新耐震基準にリフォームしてから売却をする

 

新耐震基準にリフォームするには、かなりの費用がかかる

おそれがあります。

実際には、取り壊して更地にして売却をするというケースが

多くなると思います。

 

とにかくこの制度は、平成31年の12月31日までの譲渡というのが

条件ですので、平成28年以降に相続した実家があるという方は、この制度の

条件にあてはまるかどうか確認して、条件に該当するようであれば

早めに売却することをおすすめいたします。

詳しくは国税庁のサイトからご確認していただければと

思います。

今日もありがとうございました。

不動産を相続した場合は、相続した方の名義に

変更する手続きが必要になります。

これを相続登記と呼んでいます。

この相続登記をする際の注意点がいくつか

ありますので、ご紹介したいと思います。

◆名寄帳に載らない土地がある！？

名寄帳とは、お持ちの不動産が一覧になって

出てくる台帳のことです。

最寄りの市区町村の役場で取得することができます。

都内に不動産があるという場合は、都税事務所で

取得することができます。

 

ここで気を付けなければならない点が１つございます。

それは、非課税部分の土地の持ち分などをお持ちの場合です。

これは、分譲地などで、土地の真ん中に道を入れて、その両側に

戸建てがいくつか並んでいるというような場合です。

このような場合に、この道路に接するお家の方々が全員で持ち分を

分け合い共有になっています。

この持ち分に関しても相続登記が必要になります。

 

この持ち分は固定資産税が非課税なので、

名寄帳に載ってこない場合があります。

ですので、「非課税部分も含めて名寄帳を出してください」と役場の方に

伝える必要があります。

 

ただし、都内の不動産の場合、都税事務所で名寄帳を出してもらう際には、

この非課税部分はお願いしても出てきません。

なので、不動産を購入した際の権利証や登記識別情報などで

確認する必要がありますので、都内に不動産をお持ちの方は

特に注意をしてください。

 

 

◆複数の市区町村に不動産をお持ちの場合は注意

弊社の事務所は、上尾市、桶川市、伊奈町の

ちょうど境の部分にございます。

ですので、この近辺にお住いの地主さんは、

ご自宅は桶川市で、伊奈町にも畑を持っている

ということが結構ございます。

この場合は桶川市と伊奈町の両方で

名寄帳を取得しなければなりません。

 

また、軽井沢や那須等に別荘をお持ちだったり、

以前にどこかの山林の一部を購入したなどの場合もあるかと思います。

その際もそちらの市区町村で名寄帳を取得し、

漏れがないようにしておかなければなりません。

 

別荘などの場合は、公衆用道路として持ち分を

持っているということがあったりしますので、

この点も注意が必要です。

 

 

◆相続登記の手続きは自分でやるの！？

その他に相続人を確定させる作業が必要になります。

被相続人（亡くなられた方）が再婚していて、

前妻の間にも、現在の配偶者の間にも子供がいるという場合は

特に注意が必要です。

亡くなられた方はもちろんそのことは知っているはずですが、

相続人のお子さんたちはそのことは知っていたとしても、

お互いがどこに住んでいるのかも知らないし、

会ったこともないということが多いです。

 

そこで亡くなられた方の戸籍をたどって行き、

生まれたところから亡くなるまでの戸籍をもとに

相続人を確定させる作業が必要になります。

 

これらすべての作業を相続人の方がやらないといけません。

ただし、これら作業は非常に煩雑で、時間もかかります。

そこで、これらを司法書士の先生などの専門家に

代行で行っていただくことができます。

もちろん費用はかかりますが、相続人が漏れていたり、

対象の不動産が漏れていたりすることがあると

後々のトラブルのもとになりますので、

そこはプロの手を借りたほうが無難です。

 

生前のお元気なうちからご相談していただければ、

仮にご相続が発生したとしても、

安心して当社にご相談していただけると思います。

お元気なうちにぜひともご相談いただければと思います。

上尾市周辺のご相続のご相談は、上尾相続相談センターまで

お気軽にご相談ください。

昨日大手ハウスメーカーの積水ハウスから55億円もの大金を

だまし取った地面師のグループが逮捕されました。

昨日のテレビやラジオ、新聞、ネットニュースでも

かなり話題になっていました。

そもそも地面師というのはどのようなことをして、

このような大金をだまし取ることができたのでしょうか？

 

◆一般的な不動産売買の流れ

一般の方が、不動産の売買をするというのは、一生のうちに

1度か2度くらいということが多いのではないでしょうか？

 

不動産を売却する場合には、まずは不動産会社に

売買価格を査定してもらい、その値段で売りに出します。

 

買主さんが見つかれば、通常は不動産業者が仲介をして

売主様、買主様、不動産業者立会いのもと、不動産の売買契約を

締結します。

この際に手付金を買主様から売主様へ手付金をお支払いいたします。

 

このような売買契約を締結したからといって、すぐにこの不動産が

買主様のものになるかというとそうではありません。

 

売買契約後、土地であれば、売主様は、測量をして

隣地との杭の位置を確定したり、

買主様は融資を受ける場合には、銀行などの金融機関を決定して、

融資条件を確定させるようにいたします。

 

このような様々な作業を終えて、問題がなければ、

売買契約から１，２か月後に売買代金の残代金の支払いと同時に

不動産の所有権を売主様から買主様に移転させる登記手続きを

行います。

 

一般的な不動産売買の流れはこのような流れです。

では、今回の積水ハウスによる地面師による詐欺被害は

どのようにおきたのでしょうか？

 

 

◆本人確認による所有者の確定

地面師のような詐欺グループは、不動産の売主になりすまして

自分の不動産ではないにもかかわらず、あたかも自分の不動産で

あるかのようにふるまって、買主や不動産業者、司法書士などをだまして

売買契約を締結し、売買代金をだまし取ろうということを

もくろんでいるということです。

 

通常は、売買契約時に運転免許証やパスポート、印鑑証明書などで

本人確認を行います。

 

また所有権の移転登記を行うのは、通常買主様が依頼する

司法書士が行います。

司法書士も今回のような地面師グループに騙されないように

売主様の本人確認を徹底して行います。

 

今回の積水ハウスの事件に関しても、本人確認を行っているはずですが、

パスポートを偽造したり、不動産の権利証を偽造したり、

かなり巧妙に、そしてたくさんの人が、関係していたようです。

 

報道を見る限り、不動産業界では元々有名な土地であったようですし、

今になって思えば、おかしな点がたくさんあったように思いますが、

都心の一等地を安く買えるということで、前のめりになってしまった

ように思います。

逆に地面師グループはその積水ハウス側の心理を

うまく利用したのだと思います。

 

 

◆やはり不動産売買はネットでの売買は難しい！？

この今回の一連の事件から考えるに、やはり、

不動産という高価なもので、二つとして同じものがないものは、

ネットで売買するということは、非常に難しいのかなというのが

思った感想です。

 

最近巷では、AIやネットによってなくなる職業は！？

というようなことをよく耳にしますが、不動産売買に関しては、

AIやネットだけで売買をするということは、売主様、買主様双方にとって

リスクがあるのかなという印象です。

 

実際に対面取引でもこのような巨額詐欺事件が

起きてしまったわけですから、将来的にネットだけでの

不動産売買というのがどこまで進むのかは

まだ何とも言えないような気がいたします。

 

不動産のプロによって仲介をすることが

お客様の安全な不動産取引になるように

不動産業界の我々も身を引き締めて仕事をしなければ

ならないなと改めて感じる事件でございました。